Tra le regole di condominio figura spesso quello che non è tanto un dovere, ma un diritto: partecipare alle riunioni con persone che condividono la stessa unità abitativa, ovvero alla famosa assemblea di condominio.
Quando se ne parla al di fuori, se ne sentono di tutti i colori. Sembra che nessuno abbia mai molta voglia di parteciparvi e nel momento dell’incontro non sono poche le problematiche che vengono discusse non sempre in maniera pacifica (e questo per alcuni è la grande fonte di divertimento).
Ma in che cosa consiste davvero l’assemblea di condominio? A cosa serve e perché è così importante parteciparvi?
Che cos’è l’assemblea di condominio
Abbiamo già dato una definizione molto concreta e divulgativa di ciò che s’intende per “assemblea condominiale”. Addentrandoci nel mondo giuridico, possiamo precisare e aggiungere che si tratta di un organo collegiale competente il cui compito principale è quello di prendere decisioni riguardo la vita del palazzo. Proprio per questo, ne fanno parte tutti i condomini proprietari di un immobile all’interno dell’edificio che possono scegliere se partecipare personalmente o mediante un procuratore speciale.
La differenza con l’amministratore condominiale
Proprio come nel nostro Stato esistono più organi che collaborano tra di loro per assicurare ai cittadini legalità e benessere, così nella piccola realtà condominiale non c’è solo l’assemblea a occuparsi delle questioni più importanti. L’amministratore è un’altra figura fondamentale per la gestione degli edifici abitativi.
Questo incarico, gestito da una sola persona nominata proprio durante l’assemblea condominiale ordinaria, ha molteplici oneri: convoca l’assemblea, ne redige il verbale, esplica tutte le attività burocratiche, si occupa della manutenzione ordinaria dell’edificio e compie tutti gli atti necessari al mantenimento e alla conservazione del palazzo.
Il ruolo dell’amministratore di condominio è sicuramente più autonomo, ma è molto legato all’assemblea tanto che quest’ultima può scegliere in ogni momento di revocarne il mandato.
L’assemblea condominiale ordinaria e straordinaria
L’amministratore può convocare due tipi di assemblea: quella ordinaria e quella straordinaria.
Nel primo caso, la riunione viene convocata almeno una volta all’anno per discutere dei seguenti temi:
- nomina o conferma dell’amministratore di condominio e stabilisce la sua retribuzione;
- approva il preventivo delle spese annuali e le ripartisce tra i condomini;
- approva il rendiconto annuale dell’amministrazione e stabilisce come impiegare il residuo attivo della gestione;
- discute, seleziona e approva opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni da apportare al palazzo creando anche un fondo speciale per i lavori.
L’assemblea straordinaria, invece, viene convocata quando c’è bisogno di discutere di argomenti non previsti dall’assemblea ordinaria. Può essere richiesta dall’amministratore oppure dai condomini a patto che siano almeno due e che possiedano almeno un sesto del valore dell’edificio.
Come funziona la convocazione dell’assemblea ordinaria
Il Codice Civile prevede che l’assemblea venga convocata annualmente dall’amministratore di condominio. Se questa figura non provvede a farlo, l’iniziativa può essere presa dai condomini, ma bisogna che siano almeno due e che possiedano almeno un sesto del valore dell’edificio (proprio come avviene per le riunioni straordinarie). Lì dove non sia presente l’amministratore, è sempre uno dei condomini a doversi preoccupare spontaneamente di creare un avviso.
L’avviso di convocazione deve essere consegnato a mano oppure inviato a tutti gli abitanti dell’edificio tramite posta certificata, posta raccomandata o fax. Il tutto almeno 5 giorni prima della data decisa. All’interno del documento deve essere specificato, oltre alla data e al luogo della riunione, anche l’ordine del giorno.
Prima e seconda convocazione
Se alla data e all’ora prevista non sono presenti i condomini che detengono almeno i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti, l’assemblea non può avere luogo. Questo perché non è stato raggiunto il quorum costitutivo.
Sarà necessario effettuare una seconda convocazione. Essa deve avvenire almeno il giorno dopo della prima e non oltre il decimo giorno. In questo caso, il quorum costitutivo è molto più basso. Per far sì che la riunione abbia luogo, infatti, devono intervenire persone che rappresentino almeno un terzo del valore del palazzo e un terzo dei partecipanti.
Presidente e segretario
Le figure del presidente e del segretario non sono previste dalle norme del codice civile, ma è sempre bene individuarle all’interno dell’assemblea per rendere la discussione più agevole e ordinata. Ecco perché normalmente si applica l’articolo 2371 del Codice relativo ai compiti del presidente in sede di assemblea degli azionisti nella società per azioni.
Presidente e segretario sono nominati all’inizio dell’assemblea tramite votazione collegiale.
Cosa succede se non si va alle riunioni di condominio?
Non è prevista alcuna conseguenza legale per chi non partecipa alle riunioni di condominio. Se dovessero essere presenti all’interno del regolamento, bisogna sapere che si tratta di pretese non legittime perché non previste dal Codice Civile.
Le deliberazioni
Una volta che è stata riconosciuta la validità dell’assemblea, si può procedere con la discussione dell’ordine del giorno. Per ogni punto, occorre poi una deliberazione finale stabilita sulla base di un quorum deliberativo. Esso è rappresentato in prima convocazione dal voto di maggioranza di chi interviene e da almeno la metà del valore dell’edificio. In seconda convocazione, invece, servono la maggioranza dei voti e almeno un terzo del valore dell’edificio.
Serve un quorum deliberativo di almeno la metà degli intervenuti e del valore dell’edificio per deliberare sulle seguenti materie:
- la nomina e la revoca dell’amministratore;
- le liti riguardanti materie esorbitanti rispetto alle competenze dell’organo amministrativo;
- le innovazioni volte alla rimozione delle barriere architettoniche;
- l’installazione di impianti di video sorveglianza sulle parti comuni;
- approvazione o modifica di clausole del regolamento di condominio;
- la modifica per errore o cambiamento delle condizioni dell’edificio delle tabelle millesimale.
Per deliberare su innovazioni speciali e non previste, invece, il quorum deve valere per almeno due terzi del valore dell’edificio. Per le modificazioni delle destinazioni d’uso, invece, serve l’approvazione dei condomini che detengono i quattro quinti del valore dell’edificio.
Buone norme di comportamento all’assemblea condominiale
Partecipare all’assemblea di condominio è importante ed è sempre bene arrivare alle riunioni “preparati”. Questo non significa dover studiare chissà cosa, ma almeno consapevoli degli argomenti di discussione e con un’idea in merito agli argomenti su cui si andrà a deliberare.
Rispettare il proprio turno di parola, comunicare in maniera assertiva ed educata sono sicuramente raccomandazioni sempre valide.
Per votare bisogna aspettare che il presidente annunci il voto, quindi è sempre bene cercare di rispettare i tempi stabiliti.
