La convivenza tra esseri umani è del tutto naturale poiché siamo animali sociali. Tuttavia, è tutto fuorché semplice soprattutto quando non siamo noi a scegliere con chi vivere. Se, ad esempio, ti trovi a vivere all’interno di un condominio, devi attenerti a delle norme di comportamento ben precise, altrimenti rischi di entrare in conflitto con gli altri abitanti. È vero che la libertà è importante e ciascuno di noi dovrebbe poter fare ciò che vuole a casa propria, ma sempre nel rispetto delle altre persone.
Tutte le norme da seguire per co-esistere civilmente all’interno di un palazzo formano il regolamento condominiale.
Regolamento condominiale: cos’è e chi lo stabilisce?
Per regole condominiali s’intendono tutte quelle norme che disciplinano il comportamento da seguire nell’uso degli spazi comuni dell’edificio, come l’ascensore, il vano scale, i giardini, lo spiazzale, il parcheggio, ecc…
Tutti i condomini ne devono possedere una copia affinché possano consultarlo in caso di dubbi.
La fonte primaria a cui si attinge per redigere il regolamento condominiale è il Codice civile. Esso fissa tutte le principali regole come la nomina dell’amministratore e la formazione del regolamento condominiale; inoltre, stabilisce quali sono i poteri dell’amministratore, i criteri di ripartizione delle spese comuni e il recupero delle spese dei morosi. Infine, si esprime in merito alle votazioni in assemblea.
A partire da esso, si crea il regolamento vero e proprio che amministra la realtà particolare del condominio, rifacendosi al Codice. In queste regole sono anche indicati i millesimi di ciascuno appartamento per permettere di dividere al meglio gli oneri della gestione ordinaria e straordinaria.
Il regolamento deve essere redatto solo se il numero degli appartamenti nel palazzo è superiore alla decina. In caso di sua assenza, ci si avvale del Codice civile in caso di contesa.
Chi deve rispettare il regolamento condominiale?
Tutti i condomini sono soggetti al rispetto delle regole. Non c’è distinzione tra proprietari e persone in affitto. L’ignoranza delle norme non costituisce una giustificazione.
Tipologie di regolamento di condominio
Il regolamento di condominio può essere di due tipi:
- contrattuale: queste norme sono predisposte dal costruttore che le allega al contratto di acquisto oppure vengono approvate all’unanimità da tutti i condomini;
- assembleare: sono regole approvate dalla maggioranza intervenuta durante un’apposita riunione di condominio.
È chiaro che il regolamento può disciplinare solo le parti in comune dell’edificio, ma non ci possono essere limiti all’uso dei singoli appartamenti.
Le principali regole di condominio
Il silenzio
Nessun condominio può provocare “rumori intollerabili” per gli altri condomini, anche se all’interno del suo appartamento. Ci sono poi degli orari in cui è opportuno svolgere le attività più rumorose; essi variano da edificio a edificio, ma in generale abbiamo fasce orarie che vanno dalle 8 alle 13 e dalle 16 alle 21. Possono esserci regolamenti di condominio che prevedono delle variazioni di orario a seconda del giorno della settimana o che contemplano delle differenze per stagione.
Negli intervalli di tempo “liberi” si può fare pratica con uno strumento, portare i bambini a giocare negli spazi comuni, fare le pulizie, usare il taglia erba e così via. Arrecare disturbo agli altri condomini è un comportamento punibile sia dal punto di vista civile (se il disagio è avvertito da un solo condomino) che penale (se sono più persone a lamentarsene).
La privacy
Per quanto riguarda l’aspetto economico, la privacy del singolo è limitata rispetto alla comunità. Ciascun condomino, infatti, può chiedere all’amministratore il resoconto delle fatture, dei bilanci e di tutti i documenti fiscali anche se essi mostrano le difficoltà finanziare di un abitante.
Per quanto riguarda, invece, la vita privata vige il diritto alla privacy. Ciò significa che non possono essere installate delle videocamere di sorveglianza nelle parti comuni.
La partecipazione in assemblea
Partecipare alle assemblee di condominio non è un dovere, ma un diritto. Ecco perché, se non si può partecipare, si possono mandare dei delegati che partecipino al voto.
Chi non è presente riceverà entro 30 giorni dall’incontro il verbale della riunione, proprio come tutti gli altri condomini.
L’uso dei beni comuni
Le parti in comune dell’edificio possono essere usate da tutti come se fossero proprie. È possibile, quindi, accedere liberamente alla terrazza, piantare fiori in giardino, ma anche aprire un muro sulla facciata del condominio per ricavarne una vetrina del proprio negozio.
Ci sono però due limiti: il primo è che non si possono usare gli spazi comune in modo diverso da quello che è il fine previsto al momento della costruzione (il pianerottolo non può essere un parcheggio di motorini). Inoltre, l’installazione di qualsiasi cosa non deve impedire ai condomini di usufruire di quell’area.
La divisione delle spese condominiali
Per quanto riguarda le spese condominiali, quando si parla di servizi di uso comune, tutti devono partecipare secondo i propri millesimi. Non importa tanto l’uso effettivo, ma quello potenziale. Ci sono però dei servizi che vengono pagati soprattutto da coloro che risultano avvantaggiati da essi. Ad esempio, i costi della manutenzione dell’ascensore ricadono sui proprietari di quegli appartamenti che si trovano ai piani superiori (e che, di conseguenza, usano maggiormente l’ascensore).
Riscaldamento autonomo
Ogni condomino può staccarsi dall’impianto centralizzato. In questo caso, non dovrà più pagare le spese dei consumi, ma solo quelle di manutenzione straordinaria visto che l’impianto resta anche suo e potrebbe riallacciarsi a esso in qualsiasi momento.
Animali in casa
Tutti i condomini possono avere degli animali in casa. Non sembra essere fuori legge neanche chi dà da mangiare agli animali randagi, lasciando del cibo vicino al portone. L’importante è che questi condomini si assumano anche la responsabilità di pulire l’area per non arrecare danni agli altri.
Nelle aree comuni, il cane deve essere tenuto al guinzaglio e, nel caso in cui non sia particolarmente socievole, deve indossare la museruola.
